Pflicht oder Recht? Die Hausverwaltung als Servicepartner

Bauwerke prägen den Lebensraum, in dem wir wohnen und den Gutteil unserer Lebenszeit verbringen. Ähnlich wie bei den Menschen ist auch die Existenz von Wohnhäusern bestimmten Lebenszyklen unterworfen. Umso besser die Gebäude in Schuss gehalten werden, desto langlebiger wird ihr Bestand sein. Während die Verwaltung von Mietwohnungen fix über Hausverwaltungen organisiert ist, können Wohnungseigentümer-Gemeinschaften frei entscheiden, ob sie ihre Häuser selbst verwalten, oder eine professionelle Hausverwaltung damit beauftragen.

Wozu eine Hausverwaltung?

Schneeräumung, Reinigung, Reparaturen oder Instandhaltung, oder auch die transparenten Abrechnungen von Leistungen an alle Bewohner haben regelmäßig zu erfolgen. Diese Pflichten, die den Eigentümer treffen, können professionelle Hausverwaltungsteams übernehmen. Die rechtliche Position der Wohnungseigentümer bleibt dabei jedenfalls voll erhalten.

Eigentümerrechte wahrnehmen

Sollten Instandhaltungsmaßnahmen notwendig werden, hat die Hausverwaltung die Pflicht, diese rechtzeitig ankündigen und sich darum kümmern, dass diese rechtzeitig durchgeführt werden. Die dafür anfallenden Kosten müssen aber vor der Durchführung den Eigentümern gemeldet werden.

Mindestens alle zwei Jahre muss die Verwaltung des Hauses eine Hauptversammlung einberufen, bei der die Eigentümer über den Zustand des Hauses, Kostenänderungen oder zukünftige Investitionen informiert werden müssen und aktuelle Probleme gemeinsam diskutiert werden.

Woran sich Mieter halten müssen

Wohnungsmieter haben in Österreich traditionell eine sehr starke rechtliche Position, die es im Sinne des Mieterschutzes auch zu wahren gilt. Eine Entscheidungsfreiheit, ob sie die Dienste einer Hausverwaltung in Anspruch nehmen, steht den Mietern im Wohnhaus jedoch nicht zu. Mit der Unterschrift unter den Mietvertrag verpflichtet sich der Mieter, die Kosten der Hausverwaltung zu tragen und sich auch an die Hausordnung zu halten, die ein gutes Zusammenleben regelt.

Umgekehrt hat wiederum jeder Mieter das Recht die Betriebskostenabrechnung einzusehen und zu kontrollieren. Die Hausverwaltung von Mietshäusern darf – anders als bei Wohnungseigentümer-Gemeinschaften – die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen, wie z.B. Sanierungsarbeiten, nicht auf die Mieter übertragen. Diese Ausgaben müssen aus den Mieteinnahmen gedeckt sein.

Jetzt zum Nachlesen: die NÖMB-Wohnrechtsfibel

Noch mehr über Rechte und Pflichten von Hausverwaltungen gegenüber Wohnungs-Eigentümern und -Mietern lesen Sie in der Wohnrechtsfibel des NÖ Mieter- und Wohnungseigentümerbund – NÖMB, die Sie unter http://www.noemb.at/downloads/ kostenfrei downloaden können.

Österreichweit wird das Wohnrecht modernisiert. Bürokratie wird abgebaut, Wohnungseigentum gestärkt und Gebühren werden abgeschafft. Wir vom NÖ Mieter- und Wohnungseigentümerbund – NÖMB begrüßen die Ziele der Wohnrechts-Reform, die Wohnen für Eigentümer, Mieter oder Nutzer einer Genossenschaftswohnung noch leistbarer machen wird.

Modernes Wohnrecht: Gebührenstopp für Sie

Schon im Herbst 2017 wurde mit der Abschaffung der Mietvertragsgebühr, die noch aus der Zeit Maria Theresias stammte, ein wichtiger Schritt gesetzt. Immerhin 1 Prozent der 3-fachen Jahresmiete mussten Mieterinnen und Mieter bisher beim Abschluss eines Mietvertrages bezahlen – diese Gebühr ist jetzt gestrichen.

Alle weiteren für 2018 geplanten Änderungen im Mietrecht, die Bürokratie abbauen und Kosten senken, werden es erleichtern, sich ein leistbares, wohnliches Zuhause zu schaffen. Das NÖ Wohnbauförderungsmodell mit Baukostenobergrenze, Ökologisierung, Ortskerngedanke und Reihenhäusern ist ein Garant dafür, dass die neuen Ziele auch erreicht werden können.

Ihr Eigentum stärkt Leistbarkeit auf Dauer

Den wichtigsten Effekt für die dauerhafte Leistbarkeit des Wohnens lässt aber die Förderung der Eigentumsbildung erwarten. Damit lässt sich die wirtschaftliche Existenz der älteren Generation wirkungsvoll absichern. Wer rechtzeitig auf Haus oder Wohnung im Eigentum setzt, der kann mit niedrigen Erhaltungskosten beruhigt dem Pensionsantritt entgegensehen.

NÖMB – Ihr starker Partner in Wohnrechtsfragen

Sie suchen Rat und Hilfe in Wohnrechtsfragen? Wir sind DIE ExpertInnen im Miet- und Wohnrecht. Unseren Mitgliedern helfen wir rasch und unkompliziert – am Telefon, per E-Mail oder bei einem persönlichen Beratungstermin.

Werden Sie am besten gleich jetzt Mitglied. So sind Sie ab sofort im Wohnrecht bestens geschützt und unterstützen unsere Arbeit. Jetzt NÖMB-Mitglied werden

Start der NÖMB-Serviceoffensive „Zu Recht gefragt. Gerecht gelöst.“ NÖMB-Führungsriege mit Landeshauptfrau Johanna Mikl-Leitner und Obmann Martin ); Fotocredit: NÖMB

ST. PÖLTEN – Niederösterreich wächst. Das bringt nicht nur positive Wirtschaftsdaten, sondern macht das Bundesland auch als Wohn- und Lebensmittelpunkt für viele attraktiv. „Gerade, wenn mehr Menschen in der Nachbarschaft zusammenwohnen, ist es wichtig, dass das Miteinander gut funktioniert“, sagt Niederösterreichs Landeshauptfrau Johanna Mikl-Leitner. Dafür schafft das Land gemeinsam mit Serviceorganisationen wie dem NÖ Mieter- und Wohnungseigentümerbund (NÖMB) wichtige Voraussetzungen. Die kostenlose Wohnrechtsberatung des NÖMB wurde mit 1.1.2018 auf eine noch breitere Basis gestellt.

„Wohnen verstehen wir als soziales Grundbedürfnis“, sagt Landeshauptfrau Johanna Mikl-Leitner. Deshalb errichtet das Land NÖ Wohnungen weiterhin dort, wo sie gebraucht werden. Schon in 512 von 573 Gemeinden wird in sozialen Wohnbau investiert, damit Niederösterreicherinnen und Niederösterreicher in modernen Miet-, Genossenschafts- oder Eigentumswohnungen leben können. Weil fast 80 Prozent der Lebenszeit in Gebäuden verbracht wird, prägt kaum etwas die Lebenswelt des Einzelnen mehr als sein eigenes Zuhause.

„Zu Recht gefragt. Gerecht gelöst.“ – Service-Offensive für gestiegenen Beratungsbedarf

Im Zusammenleben mit den Nachbarn, im Kontakt mit Vermietern und Hausverwaltungen ergeben sich laufend individuelle Fragen, aber auch komplexe Problemstellungen, die Know-how und Fingerspitzengefühl erfordern. Der Bedarf nach Antworten und verständlichen Reglungen steigt – das lässt sich aus der Beratungs-Statistik des NÖ Mieter- und Wohnungseigentümerbund ablesen. Die deutliche Zunahme bei Wohnrechtsanfragen von Wohnungsnutzern quer durch Niederösterreich lieferte nun die Basis dafür, die Informationsarbeit zum Thema weiter zu intensivieren. Mit der Serviceoffensive 2018 „Zu Recht gefragt. Gerecht gelöst“ hat das NÖMB-Beratungsservice sein Angebot konsequent auf eine noch breitere Basis gestellt. Nach dem Ausbau des Internet-Auftritts auf www.noemb.at mit wichtigen Links und Checklisten folgt nun mit der Veröffentlichung der brandneuen Wohnrechts-Informationsbroschüre „WOHN.RECHT.PRAKTISCH.“ der nächste Schritt.

Der aktuelle, 40 Seiten starke Ratgeber zeigt auf, dass es bei der Lösung vieler Fragen rund ums Wohnen häufig auf das „Gewusst wie“, aber auch auf das „Gewusst wo“ ankommt. Mit der Erfahrung aus hunderten Beratungsgesprächen pro Jahr haben die NÖMB-Wohnrechtsexperten die passenden Antworten auf die wichtigsten Fragen zusammengestellt. Gerade, wenn in manchen Situationen nicht klar ist, wer im Recht oder im Unrecht ist, kann rechtzeitiges Nachlesen oder Nachfragen viel Ärger ersparen. Die WOHN.RECHT.PRAKTISCH.“-Fibel steht auf www.noemb.at zum kostenlosen Download parat.

NÖMB: Kostenlose Erstberatung für alle Wohnungsnutzer

Schnell und zu einer Antwort und effizient zu einer Lösung für die Anliegen von Eigentümern, Mietern oder Nutzern einer Genossenschaftswohnung – das ist das wichtigste Ziel des NÖMB. 8 von 10 Wohnrechtsanfragen werden schon mit der ersten Beratung gelöst, sagt NÖMB-Obmann LAbg. Bgm. Martin Schuster: „Für den direkten Zugriff auf das Wissen erfahrener Experten stehen mit der NÖMB-Telefon-Hotline, der Informations-Website im Internet und unseren Service-Ratgebern verschiedene Wege offen. Wichtig bleibt für uns aber vor allem das persönliche Beratungsgespräch.“ Die NÖMB-Wohnrechts-Expertensprechtage werden daher weiterhin regelmäßig in den niederösterreichischen Bezirken angeboten.

Eine tagesaktuelle Termin-Übersicht der NÖMB-Expertensprechtage ist auf www.noemb.at abrufbar. Die telefonische Voranmeldung ist unter 02742/9020-5600 möglich. In allen Fragen setzt es sich die Beratung zum Ziel, Konflikte außergerichtlich, zielorientiert und kostensparend zu lösen. Der nächste NÖMB-Expertensprechtag findet am Dienstag, 23. Jänner 2018 im NÖMB-Landessekretariat in St. Pölten, Ferstlergasse 4/3 statt.

Telefonische Voranmeldung unter 02742/9020-5600.

Über den NÖMB

Der NÖ. Mieter- und Wohnungseigentümerbund (NÖMB – www.noemb.at) wurde 2009 von 16 gemeinnützigen niederösterreichischen Wohnbauunternehmen gegründet, die Mitglieder der ARGE Wohnen Niederösterreich sind. Neben der Bereitstellung eines kostenlosen Erstberatungsangebotes in Wohnrechtsfragen für Wohnungsnutzer hat es sich der Verein auch zum Ziel gesetzt, laufende Schulungen in aktuellen Wohnrechtsfragen durchzuführen. Die Kompetenz in der Beratungsleistung zieht der NÖMB aus dem Know-how seiner ehrenamtlichen Experten, die allesamt als leitende HausverwalterInnen in gemeinnützigen niederösterreichischen Wohnungsunternehmen tätig sind.

NÖMB-Wohnrechtstagung in St. Pölten (v. li.): Dir. Mag. Hubert Mayerhofer, BR LAbg. Bgm. Christoph Kainz (beide NÖMB), LHStv. Mag. Johanna Mikl-Leitner, Univ.-Prof. Dr. Andreas Vonkilch, LAbg. Bgm. Martin Schuster, Dir. Mag. Raimund Haidl (beide NÖMB). (c) Foto: Werner Jäger.

Neue Rechte, aber auch Pflichten bringt die umfassende Wohnrechtsnovelle 2015/16 für Wohnungsnutzer einerseits sowie für Hausverwaltungen und Vermieter andererseits. Wie hoch der Informationsbedarf zu diesem Thema in breiten Schichten der Bevölkerung ist, wurde im Rahmen der NÖ. Wohnrechtstagung 2016 im November deutlich. Zu dieser Fachkonferenz mit Landeswohnbaureferentin LHStv Mag. Johanna Mikl-Leitner und dem Zivilrechtsexperten Univ.-Prof. Dr. Andreas Vonkilch hatte der NÖ. Mieter- und Wohnungseigentümerbund (NÖMB) Wohnrechtsexperten nach St. Pölten geladen.

Spürbaren Zuwachs bei Wohnrechtsanfragen von Wohnungsnutzern verzeichnete der NÖMB-Beratungsservice im laufenden Jahr. Diesen Trend interpretierte LHStv Mag. Johanna Mikl-Leitner in ihrem Tagungs-Referat als klaren Auftrag dafür, das Informationsangebot zum Thema weiter zu intensivieren. Die konsensorientierte, außergerichtliche Rechtsberatung des NÖMB entspreche einem starken Bedürfnis der Bevölkerung. Dass die Gemeinschaft funktioniere, habe umso größere Bedeutung, je mehr Menschen in der Nachbarschaft leben – und Niederösterreich müsse sich in den kommenden Jahren auf weiteren Bevölkerungszuwachs einstellen, so Mikl-Leitner.

NÖMB: Kostenlose Erstberatung für alle Wohnungsnutzer

Der NÖ. Mieter- und Wohnungseigentümerbund (NÖMB) versteht sich als zentrale Anlaufstelle in Wohnrechtsfragen – egal, ob es sich um Eigentümer, Mieter oder Nutzer einer Genossenschaftswohnung – handelt. Die neugestalteten Vereins-Website www.noemb.at, die im Rahmen der St. Pöltner Wohnrechtstagung vorgestellt wurde, bietet einen Überblick über die Beratungsbereiche und hält wichtige Termine, Links und Telefonnummern sowie praktische Checklisten zum Download bereit.

NÖMB-Obmann LAbg. Bgm. Martin Schuster: „80 Prozent der in den Beratungsanfragen geschilderten Probleme können bereits mit der ersten Beratung gelöst werden. Für die verbleibenden 20 Prozent der Fälle wird der Weg der Mediation beschritten.“ Die Termine der nächsten NÖMB-Expertensprechtage finden sie in unserem Onlineangebot unter SPRECHTAGE. Telefonische Voranmeldung unter 02742/9020-5600.

ZURECHT GEFRAGT – aus dem Mieteralltag:

Unter welchen Voraussetzungen dürfen Sanitärräume in Mietwohnungen, in denen sich Fliesen von der Wand lösen, noch benutzt werden?

Die RECHTLICHE ANTWORT:

Der OHG hat zu dieser Frage folgende Entscheidung getroffen:

LOCKERE FLIESEN IM BADEZIMMER
§ 3 Abs. 2 MRG; § 14a Abs. Z. 2 WGG aF
OGH 22.3.2016, 5 Ob 264/15 g

Lösen sich im Badezimmer des vom Antragsteller gemieteten Objekts, in dem sich auch das WC befindet und wo die Wände bis auf Höhe von 2 m verfliest sind, großflächig Fliesen ab und liegen seither teilweise hohl und sind teilweise bereits abgefallen – der Antragsteller sicherte die übrigen hohl liegenden Fliesen, die außerhalb des Spritzwasserbereiches liegen, provisorisch mit Klebebändern – handelt es sich dabei nicht um eine erhebliche Gesundheitsgefährdung im   Mietgegenstand. Eine Gefährdung der körperlichen Integrität erscheint bloß theoretisch unter der Voraussetzung möglich, dass sich der Mieter ab dem Zeitpunkt des Ablösens einer Fliese von der Wand direkt in deren Falllinie oder aber zumindest im unmittelbaren nahen Bereich der betroffenen Wand befindet. Einer solchen Gefahr kann der Antragsteller im Wissen um die Möglichkeit einer Ablösung schon dadurch leicht begegnen, indem er die von einer potentiellen Ablösung betroffenen Fliesen entfernt oder sonst sichert, wie er es ohnedies getan hat. Daher muss auch nicht mehr geprüft werden, ob die begehrten Maßnahmen im Hinblick auf zumutbare eigenen Maßnahmen des Mieters überhaupt aufgetragen werden könnten.

Zusammenfassung:

Gelockerte Wandfliesen hindern den Mieter nicht an der Benutzung von WC oder Badezimmer, weil dabei keine oder nur eine theoretische Gesundheitsgefährdung entsteht. Einfache Sicherungsmaßnahmen – wie etwa das Abkleben der Fliesen mit Klebebändern – zu ergreifen, ist dem Mieter zumutbar.